Tháo “vòng kim cô” về giá đất

Khám phá
Rate this post

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất, bỏ “vòng kim cô” nhưng để giá đất tiệm cận với giá thị trường là chưa đủ.



Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất được coi là giải pháp đột phá. Ảnh: Đức Thành

Bị kẹt trong khung, khó đủ đường.

Như Báo Đầu tư đã thông tin, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức được công bố lấy ý kiến ​​rộng rãi từ cuối tháng 7/2022 với nhiều nội dung mới đáng chú ý, trong đó có việc bỏ khung giá đất được coi là giải pháp đột phá.

Điều 113, Luật Đất đai hiện hành quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất 05 năm một lần đối với từng loại đất và từng vùng. Trong quá trình thực hiện khung giá đất, nếu giá đất chung trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh. khung giá. đất phù hợp ”.

Tất nhiên, việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất ở từng địa phương cũng phải căn cứ vào khung giá đất.

Nhưng trên thực tế, việc xác định giá đất vẫn chưa theo kịp với những biến động liên tục, đặc biệt là cơn sốt đất của thị trường bất động sản.

“Thực tiễn thời gian qua, việc xác định giá đất còn nhiều hạn chế, vướng mắc, nhiều sai phạm do việc xác định giá đất gây ra”, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh khi giới thiệu những điểm mới của đề án. Nghị quyết 18-NQ / TW về đổi mới chính sách đất đai.

Đối với nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội, nhất là những người có kinh nghiệm thực tế tại địa phương, việc bỏ khung giá đất đã trở nên quá cần thiết.

Là đại biểu Quốc hội khóa XI, XII, hiện là Giám đốc Sở NN & PTNT Tây Ninh, ông Nguyễn Đình Xuân cho rằng, thực tế cho thấy từ việc quy định khung giá đất còn quá nhiều bất cập.

Trên cùng một tuyến đường, các lô đất có vị trí, hướng khác nhau đã có giá chênh lệch đáng kể nên nếu bị khung giá đất ràng buộc thì địa phương vô cùng khó quản lý.

“Nếu giữ nguyên khung giá đất thì không thể tiếp cận được giá thị trường, nhất là đất nông nghiệp đang được định giá cực thấp so với thực tế”, ông Xuân nói.

Theo khung giá đất, đất trồng lúa tối đa chỉ 400 triệu đồng / ha, nhưng có nơi lên tới hàng tỷ đồng, ông Xuân nêu ví dụ.

Cũng do giá đất luôn thấp hơn giá thực tế nên theo ông Xuân, một bất cập khác đã nảy sinh. Đó là, một số đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ từ 1,5 đến 5 lần so với giá đất cùng loại quy định trong bảng giá đất của địa phương (Nghị định số 47/2014 / NĐ- CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Bất cập này về cơ bản sẽ được khắc phục nếu giá đất sát với giá thị trường.

Ngoài việc bỏ khung giá đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm (luật hiện hành là 5 năm).

Điều này, cộng với việc bỏ khung giá đất, theo ông Xuân sẽ là cơ sở quan trọng để giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang giao Chính phủ quy định cụ thể về tiêu chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể. Vì vậy, theo ông Xuân, dù “vòng vàng” về giá đất đã được tháo gỡ nhưng các nhà lập pháp cũng không thể “bình thản” chờ tác động tích cực của chính sách mới mà phải giám sát chặt chẽ cả quá trình. Ban hành quy định trên, vì đó là cơ sở để UBND tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành.

Mấu chốt vẫn là bảng giá đất

Theo quy định hiện hành, khung giá đất do Chính phủ ban hành là cơ sở để các địa phương xây dựng bảng giá đất. “Đúng là có tình trạng, ở một số địa phương do ràng buộc khung giá đất nên bảng giá đất không phản ánh đúng giá thị trường”, ông Nguyễn Minh Đức, Vụ Pháp chế, Liên đoàn Thương mại Việt Nam cho biết. Ngành công nghiệp. (VCCI) bình luận.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng mấu chốt vẫn nằm ở việc xây dựng bảng giá đất của địa phương. Nếu bỏ khung giá mà các địa phương vẫn xây dựng bảng giá đất không theo thị trường thì hậu quả của tình trạng đất hai giá sẽ còn xảy ra ”, ông Th.

Ông Đực cũng nhấn mạnh, điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là tăng tần suất ban hành bảng giá đất qua từng năm và tần suất cao hơn nữa nếu thị trường có biến động lớn. Điều đó có thể sẽ giúp giá đất của Nhà nước gần với giá thị trường hơn.

“Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết việc này nên chưa thể đánh giá có thay đổi gì cho tốt hơn không. Nhưng tôi vẫn cho rằng, vấn đề năng lực, nguồn lực và sự khách quan của Nhà nước trong công tác điều tra, khảo sát và xây dựng bảng giá đất là rất quan trọng. Thậm chí, không loại trừ việc một số địa phương có động cơ ban hành bảng giá đất thấp để giảm chi phí khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng ”, chuyên gia của VCCI nhìn nhận.

Theo ông Đực, vấn đề Nhà nước định giá đất sát với giá thị trường trở nên đặc biệt quan trọng khi việc thu thuế đối với quyền sở hữu bất động sản và quyền sử dụng đất cũng đã được tính đến. Nếu giá đất không sát thị trường sẽ làm tăng thất thu, oan uổng.

Một điểm đáng chú ý khác được các chuyên gia VCCI chỉ ra là Dự thảo quy định bảng giá đất làm căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Ông Đực phân tích, khoản thuế này đang thu theo giá hợp đồng chuyển nhượng, nhưng không thấp hơn giá trên bảng giá đất do Nhà nước quy định. Do đó, người mua bán nhà đất kê khai nộp thuế theo bảng giá, cơ quan thuế coi là thất thu và yêu cầu theo giá giao dịch thực tế. Những người bị phát hiện khai báo thấp hơn có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí là hình sự.

Vì vậy, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) luôn thu theo bảng giá đất thì người mua bán bất động sản không có lý do gì để kê khai giá thấp. Trong trường hợp này, nếu Nhà nước đưa ra bảng giá quá thấp so với giá thị trường sẽ gây thất thoát cho ngân sách. Nếu Nhà nước xác định bảng giá đất tương ứng với giá thị trường thì việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ nhiều hơn. Và khi đền bù giải phóng mặt bằng, người dân cũng được hưởng mức đền bù cao hơn, ông Đức nhận xét.

Với tiến độ chuẩn bị như hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể không còn nhiều lần nữa, sẽ được trình Quốc hội lần thứ nhất vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10 năm 2022). .

Tăng thuế để hạn chế đầu cơ

Về chính sách tài chính đất đai, điểm mới của Nghị quyết 18-NQ / TW là đưa ra chính sách quy định mức thuế suất cao hơn đối với người sử dụng nhiều đất, nhiều nhà, đầu cơ đất. , sử dụng đất chậm, đất bỏ hoang.

Chủ trương này, theo ông Trần Vân, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội khóa XIII là rất cần thiết. Tuy nhiên, ông Vân cho rằng, nếu một người sở hữu nhiều hơn một căn nhà nhưng những căn nhà đó dùng để cho thuê, kinh doanh… đã đóng góp vào ngân sách thì cần xem xét tăng thuế. . Còn những người đầu cơ đất đai, sử dụng lãng phí thì cần đánh thuế cao để hạn chế đầu cơ.

Lấy ý kiến ​​đóng góp của doanh nghiệp vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Chiều qua (4/8), Tổng Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội thảo lấy ý kiến ​​doanh nghiệp về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đây cũng là hội thảo đầu tiên được tổ chức kể từ khi Dự thảo được công bố để lấy ý kiến ​​rộng rãi.

Các quy định trong Dự thảo được cho là sẽ có tác động lớn đến cộng đồng doanh nghiệp. Việc tổ chức hội thảo lấy ý kiến ​​doanh nghiệp nhằm đảm bảo tính hợp lý, khả thi của văn bản, bảo đảm quyền và lợi ích của doanh nghiệp.

Leave a Reply

Your email address will not be published.