Quy hoạch cần sát với thực tế, không nên vội vàng cho “xong việc”!

Khám phá
Rate this post

Trước đó, từ ngày 14 đến 16-9, Báo Điện tử Dân Việt đăng loạt bài “MIỄN PHÍNhờ 2.000 ha đất chết lâm sàng ở Mê Linh, tài nguyên đất bị ách tắc“. Loạt bài phản ánh tình trạng lãng phí đất tại huyện Mê Linh (Hà Nội) do các dự án quy hoạch trước khi sáp nhập Mê Linh về Hà Nội chậm tiến độ.

Hiện UBND TP.Hà Nội cũng như huyện Mê Linh đang tìm nhiều giải pháp để tháo gỡ những nút thắt về tài nguyên đất trên địa bàn.

Xung quanh vấn đề này, PV Dân Việt đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hà Nội.

Không loại trừ cơ chế xin tài trợ, để dự án trôi qua lãng phí.

Ông đánh giá thế nào về hàng loạt dự án bất động sản chậm triển khai trên địa bàn thành phố? Hà Nội nói chung, trong đó huyện Mê Linh có 60 dự án sử dụng đất (47 dự án khu đô thị) chậm tiến độ cả chục năm?

Rõ ràng tình trạng hàng loạt dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội chậm tiến độ trong thời gian qua là không nhỏ, gây lãng phí nguồn lực, làm chậm sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương và gây bức xúc trong dư luận.

Nhà nước không thu thuế, người dân mất tư liệu sản xuất mà không được đền bù hoặc đã đền bù nhưng chưa thỏa đáng, nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư nhưng cũng không có quỹ đất để đầu tư mới.

Hơn 2.000ha đất

Hơn 2.000 ha đất thuộc các dự án bất động sản ở Mê Linh đang nằm chết.

Nhiều dự án giữa thủ đô nhưng doanh nghiệp không có động thái gì, để cỏ mọc gần 20 năm thực sự quá lãng phí.

Đặc biệt, chỉ tính riêng trên địa bàn huyện Mê Linh, theo thống kê có hơn 60 dự án sử dụng đất chậm tiến độ, với hơn 2.000 ha “chết lâm sàng” là con số ít ai có thể tưởng tượng được. Nếu các địa phương của TP. Nếu Hà Nội không quyết tâm có giải pháp thì thậm chí các dự án này sẽ tiếp tục “đắp chiếu” trong nhiều năm nữa.

Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến những dự án được quy hoạch hàng trăm ha nhưng nằm im lìm nhiều năm ở Hà Nội?

Tôi cho rằng, việc tồn đọng các dự án ở Hà Nội, hay ở huyện Mê Linh, có nhiều nguyên nhân, trong đó có cả khách quan và chủ quan.

Nhìn lại quá khứ, khi huyện Mê Linh sáp nhập từ Vĩnh Phúc vào Hà Nội đã tạo ra độ “trễ” nhất định do phải điều chỉnh đồ án cho phù hợp với quy hoạch chung của Thủ đô. Từ đó, doanh nghiệp còn phải xin điều chỉnh chủ trương đầu tư và các thủ tục pháp lý khác, dẫn đến việc triển khai dự án còn vướng mắc.

Ngoài ra, một yếu tố khách quan khác là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở Mê Linh chưa phát triển tương xứng, nên khi quy hoạch có tới 60 dự án có sử dụng đất, trong đó có 47 dự án tại các khu đô thị sử dụng vốn ngoài ngân sách, nguồn cung quá lớn và không thể so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Hơn 2.000ha đất

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội. Ảnh của Thanh Xuân

Tôi được biết, có những doanh nghiệp đã triển khai dự án nhưng sau đó vẫn bỏ cuộc vì không bán được hàng, người có nhu cầu khi mua dự án cũng không đủ điều kiện về hạ tầng để ở, từ đó dẫn đến các dự án khác cũng “nằm chờ”. nhu cầu của thị trường mới để đầu tư.

Trên thực tế, không loại trừ có tình trạng lợi dụng cơ chế xin – cho để lập dự án nhưng bỏ hoang kéo dài nhiều năm. Bản thân chính quyền địa phương khi xây dựng kế hoạch sử dụng đất cũng không dựa trên cơ sở cung cầu thực tế của thị trường.

Doanh nghiệp triển khai khi thị trường không phát triển thì rất khó kiếm lời nên “om” đất để đó.

Tất nhiên, bản thân doanh nghiệp cũng có những lý do, có thể đó chỉ là doanh nghiệp “ma”, lập dự án, xin dự án để bán, hoặc ban đầu có ý định đầu tư thật nhưng gặp khó khăn thực sự, tài chính không cân đối nên không thể triển khai.

Cần xem xét, đánh giá từng dự án chậm tiến độ

Huyện Mê Linh đã có những bước tháo gỡ điểm nghẽn về tài nguyên đất. Ông nghĩ sao khi phiên đấu giá đất gần đây nhất tại Mê Linh được tổ chức rất thành công, trong đó vị trí giá cao nhất lên đến 100 triệu một m2 trong khi vẫn còn nhiều dự án khu đô thị bỏ hoang? ?

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, Mê Linh là một trong những vùng trũng về giá bất động sản tại Hà Nội hiện nay. Từ nội đô ra Mê Linh còn vướng mắc cầu vượt, hạ tầng kỹ thuật chưa thực sự đồng bộ, hạ tầng xã hội chưa phát triển nên bất động sản khó sôi động.

Đáng tiếc là Mê Linh tuy gần trung tâm thủ đô và gần sân bay nhưng lại có giá thấp nhất do 2 yếu tố kể trên.

Hơn 2.000ha đất

Dự án của CEO tại Mê Linh. Ảnh: Trịnh Trọng

Như đợt đấu giá đất vừa qua, có nhóm đầu tư, trả giá rất cao lên đến hàng trăm triệu đồng / m2, có thể chỉ tại một địa phương ở Mê Linh. Bởi ở mỗi địa phương vẫn có vị trí được coi là “đất vàng” nên giá cao hơn.

Đối với những doanh nghiệp được cấp dự án mà cứ “ôm đất” để cỏ mọc, không chịu triển khai trong khi đơn vị có năng lực muốn triển khai cũng không có đất, theo ông, họ nên xử lý như thế nào?

“Việc bỏ khung giá đất tới đây sẽ có lợi thế là giúp người dân bị thu hồi đất được đền bù sát với giá đất thị trường và Nhà nước thu được nhiều thuế hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp khó tìm được động lực phát triển trong kỳ tới ”, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết.

Mỗi dự án đều chậm tiến độ vì những lý do khác nhau. Vì vậy, tôi cho rằng các cơ quan chức năng phải xem xét, đánh giá từng dự án, tìm nguyên nhân chậm tiến độ. Lỗi chậm tiến độ gần 20 năm là do nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan.

Nếu khách quan thì tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, yêu cầu doanh nghiệp sớm khắc phục, còn nếu do lỗi chủ quan, cố tình bám trụ chờ cơ hội hoặc năng lực yếu không còn khả năng triển khai thì phải kiên quyết. Gợi lại.

Sau khi thu hồi, có thể coi việc bàn giao cho đơn vị khác có đủ năng lực triển khai sẽ nhanh hơn. Chẳng hạn, quỹ đất này có thể chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác hoặc có thể xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân… Phải có giải pháp hài hòa để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia. và hiểu biết, hợp lý.

Có doanh nghiệp đã đền bù giải phóng mặt bằng từ 50% đến 70% nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành để thực hiện đúng tiến độ dự án. Việc thu hồi các dự án đã đền bù kiểu đất “xôi đậu” này có gặp nhiều khó khăn không, thưa ông?

Nếu doanh nghiệp tiếp tục triển khai theo quy hoạch phân khu thì hoàn toàn có thể chấp nhận được và các cơ quan chức năng sẽ tiếp tục triển khai. Nhưng một khi các cơ quan chức năng vào cuộc mà dự án vẫn ì ạch thì đó là lỗi ở năng lực nội tại của doanh nghiệp.

Nhìn nhận một cách khách quan, thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang chìm xuống, trong khi tín dụng eo hẹp, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang gặp khó và không mặn mà tăng tốc.

Trước đây, theo quy định của Vĩnh Phúc, người dân được “hứa” trả đất dịch vụ nên vẫn cần thực hiện cơ chế này để người dân hài hòa lợi ích các bên và tạo sự công bằng cho người thiệt hại. đất sản xuất. Từ đó tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giúp họ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án.

Hiện thị trường bất động sản kém sôi động hơn so với đầu năm, nhưng thủ đô Hà Nội vẫn thiếu đất, tôi nghĩ không thiếu doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư vào Mê Linh.

Hơn 2.000ha đất

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, cần xử lý hài hòa lợi ích của các bên, đặc biệt là đảm bảo quyền lợi của người dân. Ảnh: Trịnh Trọng

Để hài hòa lợi ích của các bên đối với các dự án chậm triển khai, theo ông cần có những giải pháp và kiến ​​nghị gì?

Tôi cho rằng, trước hết chính quyền địa phương cần tính toán nhu cầu sử dụng để có quy hoạch, giao đất sát với nhu cầu thực tế. Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đi trước một bước.

Về mặt quy hoạch, các kiến ​​trúc sư và nhà quản lý cần hình dung góc độ kinh tế để đảm bảo khi dự án được cấp thì doanh nghiệp sẽ triển khai. Tránh tình trạng dự án được cấp gần 20 năm giữa vốn mà không triển khai. Trên thực tế, nếu doanh nghiệp triển khai không có lãi thì nguyên nhân là từ góc độ tài chính, không thể đoán trước được.

Tôi cho rằng, Luật Đất đai hiện hành có nhiều nội dung không còn phù hợp với thực tế. Chẳng hạn, quy định dự án không triển khai 24 tháng sẽ bị thu hồi vốn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp. Theo tôi, đối với những dự án có diện tích lớn thì nên lùi thời hạn vì bất động sản có nơi chậm tới 10 năm.

Trong 20 năm qua, bất động sản phát triển nhanh cùng với sự phát triển kinh tế, vì vậy cần điều chỉnh Luật Đất đai để không cứng nhắc, cầu toàn và bắt kịp thị trường. Ví dụ về tài chính, ngân hàng, tín dụng, gần đây có thể siết bất động sản thương mại, để theo vận hành của cơ chế thị trường cũng có thể áp dụng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân. . cần được hỗ trợ phát triển tiếp tục. Nếu không sẽ xảy ra tình trạng khan hiếm nguồn cung như hiện nay.

Theo khảo sát của chúng tôi, rất khó để tìm được những căn hộ thương mại mới hoàn thiện ở Hà Nội với giá dưới 40 triệu / m2.

Xin chân thành cảm ơn quý khách hàng!

Leave a Reply

Your email address will not be published.