Hậu quả của việc thắt chặt tín dụng bất động sản

Khám phá
Rate this post

Thắt chặt tín dụng bất động sản ban đầu khiến sức mua kém, thanh khoản lâu dài sẽ giảm, giá bất động sản giảm, theo các chuyên gia.

Ghi chú của VnExpress cho thấy, từ tháng 4 đến đầu tháng 7, tức là sau 3 tháng kể từ khi một số ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản, nhiều doanh nghiệp bước vào giai đoạn khát vốn, khó bán được hàng sơ cấp. Thanh khoản bất động sản trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) cũng trầm lắng, dòng tiền vào thị trường bất động sản suy yếu, dòng đầu tư tài sản cũng có dấu hiệu co lại và phòng thủ.

Các chuyên gia dự báo, nếu tình trạng siết tín dụng kéo dài, thị trường nhà đất có thể bị sụt giảm mạnh trên thị trường thứ cấp, và đến cuối năm, một kịch bản khắc nghiệt sẽ đến gần, thị trường có thể rơi vào khủng hoảng.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản khiến ngân hàng ngại cho vay, ảnh hưởng ngay đến doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án và người mua nhà. trên thị trường sơ cấp. Còn đối với thị trường thứ cấp, đây là đòn giáng mạnh vào giới đầu tư, đầu cơ bất động sản đang nắm trong tay nhiều tài sản bởi nếu không trụ được, nhóm này sẽ xả hàng giảm giá trong thời gian tới.

Ông Nghĩa phân tích, hành vi phụ thuộc vào tín dụng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản đã diễn ra từ lâu. Những năm 2020-2021, đại dịch hoành hành khiến nền kinh tế chật vật vượt qua khó khăn, kéo theo đó là lạm phát tăng cao vào năm 2022. Không chỉ vậy, suốt 3 năm qua, bất động sản bị ách tắc nguồn cung vì pháp lý dự án tắc nghẽn, dẫn đến Với giá cao, cộng với cánh cửa phát hành trái phiếu huy động vốn cũng ngày càng thu hẹp, thị trường bất động sản như một cơ thể mắc nhiều căn bệnh hiểm nghèo tiềm ẩn. “Vì vậy, nếu tình trạng siết tín dụng kéo dài sẽ là đòn đánh bật ra một thị trường bất động sản yếu kém”, ông Nghĩa dự báo.

Thị trường bất động sản khu Đông TP.  Ảnh: Quỳnh Trần

Thị trường bất động sản khu Đông TP. Hình ảnh: Quỳnh Trân

Từ tháng 4, theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng thận trọng cấp tín dụng vào các khu vực đang sốt đất, các dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro; Xem xét các khoản vay và giới hạn room cho bất động sản. Việc định giá tài sản đảm bảo là bất động sản, nhất là những nơi đang có hiện tượng sốt đất để phản ánh chính xác giá trị thực, minh bạch, khách quan.

Việc siết tín dụng, theo các chuyên gia GIBC, đã ảnh hưởng đến tâm lý thị trường từ tháng 4 đến cuối tháng 6, từ tháng 7 trở đi sẽ là giai đoạn giảm giá cơ học.

Cụ thể, từ tháng 6 đến nay, trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư mua đi bán lại bất động sản giảm giá do khó khăn về tài chính hoặc nhu cầu nhanh thoát hàng. Trong khi đó, dòng tiền vào thị trường bất động sản có dấu hiệu tắc nghẽn và co lại khi nhà đầu tư rút tiền mặt để hạn chế rủi ro. Trong những tháng tới, nếu thanh khoản tiếp tục giảm, thị trường sẽ chuyển từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giai đoạn giảm giá, phản ứng của người mua có thể quyết định nhà đầu tư có chuyển từ trạng thái tăng giá hay không. Giá lên cao xảy ra tình trạng tăng ưu đãi, tăng khuyến mại để kích cầu, tìm đường thoát hàng.

Ông Nghĩa dự báo, nếu van tín dụng bất động sản tiếp tục bị thắt chặt, khủng hoảng sẽ diễn ra theo hai cấp độ. Ở cấp độ đầu tiên, người bán giảm giá tài sản để cắt lỗ và có người mua ở mức giá này, đây là một kịch bản tích cực trong tình huống xấu vừa. Mức độ thứ hai, người bán giảm giá tài sản để cắt lỗ nhưng không ai mua, đây là kịch bản xấu nhất trong bức tranh khủng hoảng.

Các nhà phát triển bất động sản có thể phải cơ cấu lại sản phẩm của họ cho giai đoạn cuối năm 2022 và 2023; cân nhắc quay lại thị trường để phục vụ nhu cầu thực hay tiếp tục theo đuổi chiến lược bán sản phẩm chỉ để đầu tư, đầu cơ. “Sự lựa chọn của doanh nghiệp và phản ứng của người mua có thể quyết định khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới”, ông Nghĩa nói.

Cũng đồng tình việc bất động sản sắp bước vào mùa đông khắc nghiệt cuối năm nay, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, từ tháng 5 đến tháng 6, chủ đầu tư bán tháo tài sản bất động sản. Bất động sản kèm theo giảm giá phổ biến khoảng 10%. Với mức chiết khấu này, người bán không gặp nguy hiểm vì hành vi giảm giá bán 10% thực chất chỉ là cắt giảm một phần tỷ suất lợi nhuận.

Tuy nhiên, theo ông Quang, trong 6 tháng tới, nếu tình trạng thắt chặt tín dụng tiếp tục diễn ra, lượng nhà đầu tư bung hàng sẽ tăng lên, đồng thời mức giảm giá cũng sẽ nhiều hơn. trạng thái dừng lỗ. Quá trình chuyển đổi từ lãi giảm sang lỗ của thị trường sẽ thay đổi rất nhanh, đẩy bất động sản vào một cuộc khủng hoảng mới.

Ông Quang phân tích, khi room tín dụng chật, ai cũng mong muốn ngân hàng sớm nới room để khơi thông dòng vốn. Nhưng dòng tiền 6 tháng cuối năm có xu hướng chỉ ưu tiên cho lĩnh vực kinh doanh sản xuất chứ không phải bất động sản. Do đó, bất động sản không thể kỳ vọng nhiều vào cơ hội tiếp cận vốn vay.

Trong khi đó, nhiều dự báo về cuối năm lãi suất cho vay sẽ tăng cao, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức buộc phải đua nhau bung hàng vì càng nắm giữ lâu, họ càng rơi sâu vào bẫy chốt lời, nhưng lợi bất cập hại. các khoản nợ đến. gần. Về phía doanh nghiệp cũng gặp khó khi tín dụng bị siết chặt, nhà đầu tư buộc phải tính đến kịch bản bán buôn hoặc chiết khấu mạnh để cải thiện dòng tiền.

Số liệu nghiên cứu của Công ty Việt An Hòa trong 3 năm gần đây cho thấy, 80% người mua BĐS trên thị trường là người mua để đầu tư, 70% là vốn vay và 30% trong 3 năm qua. Số này đang sử dụng vốn vay hơn 50% và sẽ hụt hơi vào cuối năm nay do tín dụng bị siết chặt buộc họ phải giảm giá bán để hạn chế rủi ro.

Tại hội thảo Dòng tiền và xu hướng bất động sản 6 tháng cuối năm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, dòng tiền quyết định sự thành bại của một doanh nghiệp. . . Nếu dòng tiền được luân chuyển lành mạnh sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển.

Theo ông Châu, dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản cần là vốn tín dụng, được coi là bà đỡ của giới kinh doanh bất động sản hiện nay. Thống kê của hiệp hội cho thấy 80-85% doanh nghiệp có nhu cầu tín dụng này.

Tuy nhiên, trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước sử dụng từ “kiểm soát” đối với cho vay mua bán bất động sản và “kiểm soát” cho vay phục vụ nhu cầu vốn phục vụ đời sống. cuộc sống có giá trị lớn. Chủ tịch HoREA phân tích, việc mạnh tay sử dụng khái niệm kiểm soát khiến có ý kiến ​​cho rằng Ngân hàng Nhà nước đang có định hướng siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, trong đó có cho vay mua bất động sản. bất động sản cao cấp vì là khoản vay có giá trị lớn. Diễn biến này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng e ngại hoặc không dám cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay vốn. Các nhà đầu tư thứ cấp và ngay cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở cũng khó tiếp cận vốn tín dụng.

Ông Châu cho rằng, động thái kiểm soát, siết chặt vốn tín dụng này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Để đảm bảo dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, các dự án bất động sản khả thi, các doanh nghiệp uy tín cần được tiếp cận nguồn vốn tín dụng kịp thời. Vì vậy, ông Châu đề nghị xem xét để những khách hàng được xếp hạng tín nhiệm tốt vẫn được vay vốn và người tiêu dùng có nhu cầu.

Tiền gửi của khách hàng luôn được coi là nguồn vốn tốt nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhưng để có được dòng vốn này, doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng thời hạn. Thực tế, việc triển khai dự án hiện gặp nhiều vướng mắc nên việc huy động vốn không dễ.

Bên cạnh tình trạng tắc nghẽn dòng vốn, ông Châu cũng thừa nhận, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là thể chế pháp lý chưa được giải quyết triệt để. Theo ông Châu, cần tháo gỡ các thể chế pháp lý để thị trường phát triển ổn định, bền vững, đồng thời cần điều phối hợp lý nguồn vốn tín dụng để dòng tiền ổn định trong nền kinh tế và thị trường bất động sản. động sản.

Các chuyên gia dự báo, 6 ​​tháng cuối năm 2022 sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản đứng trước thử thách khắc nghiệt nhất trong vòng 5 – 7 năm trở lại đây. Thắt chặt tín dụng không phải là lý do duy nhất khiến thị trường trầm lắng, suy yếu mà đây là đợt giảm cuối cùng có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng mới.

Vu Le

Leave a Reply

Your email address will not be published.