Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều vấn đề cần đánh giá kỹ

Khám phá
Rate this post

Theo các chuyên gia, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mới, tích cực nhưng vẫn còn một số quy định chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, liên thông; Một số quy định chưa sát với thực tế. Nhiều vấn đề phức tạp, nhạy cảm như đền bù giải phóng mặt bằng, quy định về giao dịch bất động sản … cần tiếp tục được đánh giá tác động kỹ lưỡng, đảm bảo tính đồng bộ, khả thi, hiệu quả, từ đó kịp thời tháo gỡ những “nút thắt” trong quản lý đất đai và sử dụng.

Nguy cơ “lợi ích nhóm” khi ép giao dịch bất động sản qua sàn



Chuyến du lịch đã có từ rất lâu trước đây, với rất nhiều xe tải nổi tiếng
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mới, tích cực nhưng vẫn còn một số quy định chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, liên thông. Minh họa: Thanh Vũ / TTXVN

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên cơ sở quan điểm, chủ trương về cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai tại Nghị quyết 18-NQ / TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả của quản lý, sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao cho thấy dự thảo đã có sự điều chỉnh phù hợp với định hướng này. Trong đó, một số nội dung đã được sửa đổi, bổ sung theo ý kiến ​​của các địa phương qua các lần hiệp thương trước. Đặc biệt, dự thảo đã điều chỉnh, bổ sung hai nội dung quan trọng, tạo hành lang pháp lý để các địa phương thực hiện thủ tục hành chính về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật, góp phần nâng cao công tác quản lý đất đai. quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương có hiệu quả.

Cụ thể, dự thảo đã bỏ quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Ngoài ra, bổ sung quy định cụ thể các trường hợp được giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. HoREA cho rằng, những điểm mới được quy định trong dự thảo lần này đã góp phần tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, trong đó có TP.HCM, trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai cho người sử dụng. đất.

Góp ý vào nội dung dự thảo, HoREA đề nghị xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 của Dự thảo sang “khuyến khích thực hành”. thực hiện ”, vì sự bắt buộc sẽ tạo ra“ đặc quyền ”,“ đặc quyền ”trao đổi và không công bằng cho các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Theo HoREA, sở giao dịch không góp vốn với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng hay đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng có “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bị “tước” quyền tự chủ kinh doanh, quyền tự do kinh doanh theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, Việt Nam hiện có hơn 300.000 môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã qua đào tạo, chiếm 10%, với khoảng 2.000 văn phòng, sàn giao dịch môi giới. giao dịch bất động sản, còn lại là các công ty môi giới đang hoạt động tự do như “cò đất”, “cò nhà”; Chưa có nhiều sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản uy tín. Do thiếu môi giới bất động sản chuyên nghiệp nên thời gian qua, giới buôn bán, cò đất, cò nhà … đã gây ra tình trạng lạm giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo ra tình trạng khan hiếm giả tạo, gây ra nhiều vấn đề nghiêm trọng. sốt ảo về giá bất động sản trên thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, sở giao dịch là nơi cung cấp dịch vụ cho người bán và người mua và được trả phí dịch vụ cấp đổi. Về bản chất, bên giao dịch cũng là doanh nghiệp như chủ đầu tư dự án nên hai bên phải bình đẳng; Sàn giao dịch cũng phải chứng minh được năng lực và uy tín của chính mình để được người mua nhà và nhà đầu tư lựa chọn.

Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sở giao dịch sẽ “cắt đứt” quy trình bán hàng từ các chủ đầu tư dự án bất động sản, khiến nhà đầu tư tách biệt với thị trường bất động sản và gần như phụ thuộc vào họ. hoàn toàn thành sàn môi giới và kinh doanh bất động sản; Chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi và chăm sóc khách hàng. Quy định này cũng cho phép sở giao dịch nắm thông tin khách hàng – cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và đưa ra quyết định đầu tư kinh doanh mà các chủ đầu tư dự án hiện nay chưa thể tiếp cận. .

Trên cơ sở đó, HoREA cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn có thể chỉ có lợi cho nhóm sàn giao dịch bất động sản, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của thị trường bất động sản. Nghị quyết 18 về xây dựng thị trường bất động sản đảm bảo công khai, minh bạch.

Giải quyết những bất cập trong hỗ trợ, bồi thường, giải phóng mặt bằng

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, trong thời gian qua, công tác đền bù giải phóng mặt bằng là điểm nghẽn lớn nhất cản trở tiến độ các dự án giao thông trên cả nước. Ước tính, hơn 80% dự án, công trình chậm, trễ do vướng đất đai, người dân khiếu kiện.

Hồ Chí Minh, dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông – Cát Lái (TP. Thủ Đức) có quy mô 254 ha đã rơi vào tình trạng “treo” gần 20 năm chỉ vì không được hoàn thành. thành bồi thường. Việc nhiều dự án “tê liệt” nhiều năm vì vướng đền bù giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng không nhỏ đến chủ đầu tư và các nhà đầu tư góp vốn cũng rơi vào cảnh “chôn vốn”. Theo ông Hậu, đây là lý do hầu hết các nhà đầu tư muốn tiếp cận nguồn đất thông qua đấu giá, đấu thầu vì doanh nghiệp ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .

Ông Nguyễn Văn Hậu cho biết, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chính về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để thu thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước. quốc gia. Tuy nhiên, đến nay việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn nhiều khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất.

Mặt khác, có thể thấy, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi nguồn kinh phí rất lớn để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rất khó khả thi, nhất là đối với những khu vực đã có đất. đã thu thập. Việc thu hồi đất không được nhà đầu tư quan tâm. Điều đó dẫn đến khu đất rơi vào tình trạng hoang phế do bị thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng. Ngoài ra, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định khái niệm “giá đất thị trường”; Việc cơ quan có thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ để lấy ý kiến ​​chung chung, chưa có khái niệm pháp lý rõ ràng.

Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung cơ chế để lấp khoảng trống trong hỗ trợ, bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các trường hợp thu hồi đất nhằm mục đích thu hồi đất. quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế và các mục đích công cộng. Đồng thời, cần thành lập quỹ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bị hạn chế khả năng lao động.

Ngoài ra, cần quy định trách nhiệm của UBND địa phương trong việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà trả tiền hàng năm. Về việc bỏ khung giá đất và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đề nghị không chỉ căn cứ vào bảng giá đất của Nhà nước mà cần xác định giá đất theo giá thị trường, đảm bảo tương đương. hoặc thậm chí bồi thường cao hơn. so với giá trị của khu đất bị thu hồi. Ngoài ra, cần làm rõ phương án bồi thường bằng hoặc cao hơn giá trị người dân đang được hưởng để đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân.

Về vấn đề công nhận quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Văn Hậu kiến ​​nghị, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần công nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở các văn bản liên quan sẽ giúp người sử dụng đất đăng ký hợp pháp thửa đất đó và được cấp giấy chứng nhận. quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ ba yêu cầu: phù hợp với quy hoạch của Nhà nước, không có tranh chấp và được địa phương xác định sử dụng ổn định lâu dài; đồng thời khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tập trung ruộng đất để sản xuất nông nghiệp.

Về việc bố trí tái định cư, ông Hậu cho rằng, cần bổ sung quy định cho phép người bị thu hồi đất được lựa chọn giữa chấp nhận mua suất tái định cư hoặc nhận bồi thường bằng tiền; bổ sung quyền của người sử dụng đất thêm một chủ thể là tổ chức trong nước cũng như quyền của hộ gia đình có liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Leave a Reply

Your email address will not be published.