Đa dạng hóa các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Khám phá
Rate this post

Bất động sản phát triển được đánh giá là có tác động rất mạnh, lan tỏa nhanh chóng trong nội bộ ngành và sang nhiều ngành khác, từ đó thúc đẩy tăng trưởng việc làm và thu nhập.



Toi dang quang cuoc thi trong bat dong san viet nam
Khu vực phía Tây Hà Nội được nhiều chủ đầu tư xây dựng. (Ảnh: Tuấn Anh / TTXVN)

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội để phát triển, song cũng tồn tại những hạn chế và thách thức.

Thu hút vốn để phát triển phải đi đôi với hoàn thiện thể chế, tổ chức thực hiện và có chế tài nghiêm minh.

Cổ phiếu, trái phiếu… hay một số kênh huy động vốn khác cũng trong bối cảnh và giải pháp tương tự.

Khi áp dụng và thu hút thành công, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định đến mức tài chính hóa và được kỳ vọng sẽ trưởng thành cùng với nền kinh tế.

TS Lê Xuân Sang – Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam – cho rằng, bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như đời sống của người dân.

Bất động sản phát triển được đánh giá là có tác động rất mạnh, lan tỏa nhanh chóng trong nội bộ ngành và sang nhiều ngành khác, từ đó thúc đẩy tăng trưởng việc làm và thu nhập.

Tuy nhiên, việc đầu tư vào bất động sản nhà ở không hiệu quả có thể gây ra nhiều rủi ro khác nhau cho các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại, hệ thống tài chính và nền kinh tế.

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư bất động sản; trong đó có thị trường bất động sản nhà ở ngày càng đa dạng, từ đơn giản là vốn tự có, người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp thông qua quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trusts – REITs). Tại Việt Nam, các kênh đầu tư này đã tồn tại và phát triển ở những mức độ khác nhau.

Theo TS Lê Xuân Sang, tại Việt Nam, kênh đầu tư trái phiếu bất động sản, chứng chỉ quỹ của Quỹ đầu tư bất động sản ra đời muộn hơn.

Nhưng các kênh đầu tư này nếu được quản lý tốt sẽ mang lại hiệu quả cho nền kinh tế, doanh nghiệp và nhà đầu tư; đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh, giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan.

Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh quan trọng trong việc huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

Thị trường này giúp giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, đặc biệt là giảm thiểu rủi ro gây ra bởi sự sai lệch lớn về tiền tệ trong bảng cân đối kế toán – đây là nguyên nhân chủ yếu. gây ra cuộc khủng hoảng tiền tệ Đông Á.

Phát triển thị trường chứng khoán, bao gồm cả trái phiếu doanh nghiệp, giúp thúc đẩy tính minh bạch tốt hơn, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản-doanh nghiệp và quản trị công ty, bao gồm cả quản lý rủi ro.

Vì vậy, nếu không có một thị trường trái phiếu và chứng khoán lành mạnh, hiệu quả, các ngân hàng thương mại sẽ phải “oằn mình” huy động và cho vay nền kinh tế, kéo theo rủi ro về an toàn tài chính. , đặc biệt là nợ xấu và mất vốn có thể phát sinh, không thể xem thường.

Tại Việt Nam, theo tính toán của tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến cuối năm 2021 khoảng 189.000 tỷ đồng; trong đó, tỷ lệ dư nợ trái phiếu bất động sản trên dư nợ tín dụng toàn ngành đã tăng từ khoảng 19% năm 2017 lên khoảng 25% năm 2019 và 54% năm 2021.

Đáng chú ý, trong tổng dư nợ nói trên, có tới 138.000 tỷ đồng, tương đương 73% sẽ đến hạn trả trong giai đoạn 2022-2024.

Áp lực thanh toán và rủi ro gia tăng nhanh chóng trong giai đoạn 2022-2025 khi các khoản dư nợ được phát hành bởi các công ty không niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Thậm chí, vào cuối năm 2020, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp do ngành bất động sản nhà ở phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Ông Sang dẫn chứng, hầu hết trong số này có sức khỏe tài chính yếu đáng lo ngại.

Một kênh dẫn vốn rất quan trọng cần phải kể đến là Quỹ đầu tư bất động sản – một hình thức thu lợi nhuận từ bất động sản, nhưng thay vì mua bất động sản, nhà đầu tư mua chứng chỉ do Quỹ phát hành. ủy quyền quản lý từ phía người mua – chủ đầu tư).



Toi dang quang cuoc thi trong bat dong san viet nam
Các nhà đầu tư xây dựng tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở thương mại cao cấp. (Ảnh: Tuấn Anh / TTXVN)

Thông qua các hoạt động như mua bán, góp vốn… nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận dưới hình thức cổ tức và được trả theo định kỳ.

Ngoài việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư bất động sản, quỹ này còn là trung gian “gom” các nguồn vốn nhỏ lẻ để hình thành dòng vốn lớn tạo ra lợi nhuận, chia sẻ rủi ro bằng cách gia tăng lợi thế về quy mô, tính chuyên nghiệp, công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình. như các tiêu chuẩn tài chính và giám sát cao.

Đặc biệt, quỹ REIT cấp cao sẽ thúc đẩy phát triển đổi mới và ứng dụng công nghệ, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản và tài chính phát triển theo hướng tích cực và lành mạnh hơn.

TS Lê Xuân Sang cho rằng, để phát triển các kênh vốn cho bất động sản, cần củng cố và tăng cường các kênh hiện có như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa, gắn với khởi tạo, giảm thiểu rủi ro khi mới hình thành và các kênh yếu kém như đầu tư thông qua quỹ REIT.

Đối với các kênh như tín dụng, phát hành trái phiếu, có thể siết lại nhưng không phải “dàn hàng ngang” mà tùy theo từng đối tượng cho vay và phân khúc thị trường để điều tiết cho hiệu quả; đặc biệt không gây “ngộp thở” hay gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư trên diện rộng.

Trước mắt, cần cách ly và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, cho vay bất động sản và dư nợ, bản chất của các khoản vay ngân hàng, uy tín của tổ chức phát hành để tránh hoang mang. có tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa minh bạch, cập nhật với nhiều tin đồn “ác ý” và nhiều nhà đầu tư cá nhân trình độ đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

Mặt khác, các quỹ đầu tư bất động sản cũng cần nghiên cứu sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng. Ví dụ, thời gian chuyển nhượng quỹ REIT ngắn hơn một cách hợp lý, chẳng hạn chỉ 1-2 năm, và việc xem xét tăng hạn mức cho vay cần lên đến 15%, ông Sáng đề xuất.

Ngoài ra, để phát triển trái phiếu doanh nghiệp trong dài hạn, cần xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty xếp hạng, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp độc lập, hiệu quả cao nhằm tăng tính an toàn cho trái phiếu doanh nghiệp. để phát hành và kinh doanh trái phiếu doanh nghiệp.

Ở một góc nhìn khác, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Toàn Cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, hiện có nhiều doanh nghiệp nước ngoài muốn vào thị trường bất động sản Việt Nam. ; đặc biệt là các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản rất mạnh về tiềm lực tài chính.

“Có thể nói, ngoài nguồn tín dụng, trái phiếu và huy động từ các cổ đông, vốn đầu tư nước ngoài cũng rất tiềm năng. Đây là điểm nổi bật mà các doanh nghiệp đầu tư bất động sản có thể lưu ý ”, ông Hiệp nhận xét.

Ông Nguyễn Quốc Hùng – Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam – cho rằng, trong thời gian tới, việc hoàn thiện chính sách tín dụng cho thị trường BĐS cần phân biệt rõ hơn giữa BĐS phục vụ nhu cầu thiết yếu và BĐS nghỉ dưỡng. Việc ưu tiên tập trung vốn cho phát triển là điều không cần thiết. Như vậy sẽ tránh được tình trạng phát triển quá nóng, gây “bong bóng” trên thị trường bất động sản.

Muốn vậy, theo chuyên gia này, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hòa giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn.

Thúc đẩy thị trường vốn phát triển sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn dài hạn. Tuy nhiên, việc huy động vốn phải luôn được đặt trong hành lang pháp lý phù hợp; đồng thời phát triển thêm các công cụ tài chính mới phát sinh trên thị trường để phù hợp với thực tế.

Leave a Reply

Your email address will not be published.